什么是居间合同?如何确定居间活动的费用?

什么是居间合同?

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

居间合同的基础是委托合同。居间合同的发生有以下两种情形：

第一，委托人主动找居间人。例如甲有一套房子要出租，找到作为房屋租赁中介机构的乙公司，乙公司在其公司登记的求租人中为其找到了合适的人选一丙，丙是作为求租房屋的委托人，甲和丙签订了房屋租赁合同，乙公司收取中介费(佣金)，按我国目前此类居间合同的交易习惯，佣金是由求租人支付。

第二，居间人主动找委托人。居间人往往信息灵通，例如甲知道某物在某地有卖，而急需购买此物的乙却不知道，甲向乙报告了订立合同的信息，并为乙订立合同提供了媒介服务，使乙如愿在某地购买了他所需要的物品，由乙向甲支付一定数额的佣金。

以上两种居间合同的基础都是委托合同。第一种情形甲和丙都是乙公司的委托人，第二种情形尽管是甲先找的乙，但最终乙转化为甲的委托人，由乙向其支付佣金。

居间合同中的居间人不是委托人的代理人，而是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。代理人是在委托人授权的前提下，以委托人的名义与第三人订立合同，委托事务完成后，根据合同中有偿或无偿的约定，而决定是否向代理人支付报酬。居间行为的目的就是为了促成他人之间的交易，并获取报酬。所以居间合同的一个典型特征就是有偿性。

居间行为根据委托内容的不同，可以分为提供订约机会的报告居间，也可以是提供介绍服务的媒介居间，还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间行为。

如何确定居间活动的费用?

《民法典》第九百六十三条规定“居间人促成合同成立后，居间活动费用，由居间人负担。”第九百六十四条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”

考虑到在未促成房地产买卖合同成立之前，房地产经纪人有可能做了很大量工作的，比如免费替业主发布广告、带领多个客户到物业察看并进行介绍、提供选购意见、解答买卖手续的咨询等，有些甚至已经到了下了定金、签了合同的那一刻，最终却因买方的一句“不考虑”“不买了”，因而否定或不认同经纪所做的工作及应当收取的适当费用，这是很不公平的。上述法律规定正是对经纪人合法权益作出的保护条款。

然而，该“从事居间活动支出的必要费用”的表达不够清晰、完善。“必要费用”的认定是问题的关键。现实生活中，为促成合同成立，经纪人做了大量的工作，但并不是每一项都能有明确的价值体现的，比如说脑力劳动、体力劳动等，确定“已支出的必要费用”成了一个难题。在仲裁或诉讼过程中，往往由于无法对“必要费用”举出详细的书面证据而被驳回或只得到少量的安抚性质的费用。这与经纪人所付出的劳动相比是有很大差距的。建议能够在立法时制订一个阶段性的收费标准，比如说经纪人带客户去看楼的劳务费(按每次计)，咨询费，按巳进行的工作步骤计算出应收的费用。在有了法定的依据后，无论是买卖方还是经纪方都是愿意接受这个费用标准给付的，这样就会减少了许多类似的纠纷。或者可以以居间人向双方提供信息、进行蹉商谈判、促成签订合同、协助办理交易、交易完成等作为各个阶段性的标志，每达到一个阶段即有一个明确的指引，即使最终该交易无法完成，居间人的居间活动费用仍是有法可依的。只有这样，才能真正平衡居间合同当事人各方的合法权益，以体现民法典的平等互利精神。